依据《物业服务收费管理办法》第十一条规定：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

  具体的小修项目，多少维修费用之内算小修，一定要通过物业服务合同或补充协议约定，形成书面文件。

  4、修补内外墙面、抹灰及粉刷天棚、窗台腰线、拆砖挖补局部墙体、拆换个别拱圈及过梁等。

  量多面广、零星分散，且突发性强，时间要求紧迫，项目技术简单，用工量较少，修复费用较小。

  通过房屋的日常养护工程，维护房屋及设备的功能，保证房屋的正常使用。根椐用户的报修，组织零星维修，使发生的损坏得到及时修复，防止损坏扩大而造成更大的损失。组织房屋的经常性检查，搞清房屋的完整还是损坏的状况，从养护入手，预防事故的发生，并且有计划地组织大、中修，提供勘查、施工的资料依据。

  凡是牵动或拆换少量主体构件，进行局部维修，且一次费用在该建筑同类结构新建造价的20%以下，并保持原房的规模与结构的维修工程为中修工程。

  3、整幢房屋的公用生活设备需要局部更换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋。

  工程较集中、项目较小，工程量较大，工程的计划性，周期性强，基本要求就是使经过中修后的房屋70%以上一定要符合基本完好房屋的标准要求。

  凡需牵动或拆除部分整体的结构和房屋设备，不需要全部拆除，一次费用在该建筑同类结构新建造25%以上的维修工程为大修工程。

  工程地点集中，项目齐全，工程量大，一次费用较大，且整体性强，其基础要求是使经过大修后的房屋一定要符合基本完好房屋的标准要求。

  凡成片多幢楼房或面积较大的单幢大楼，进行有计划成片维修，包括大、中、小修等项目的一次性应修尽修，其费用控制在该片建筑物同类结构建筑新建造价的20%以上的为综合维修工程。

  1、该片(幢)大部分严重破损毁坏，或一般性损坏，需进行有计划成片维修的房屋。

  规模较大，项目齐全，工期长，费用大。其基础要求是经过维修的成片(幢)房屋一定要符合基本完好或完好房屋的标准要求。

  凡需全部拆除(包括原地翻修改建或移地翻修改建)或利用少数主体构件做更新改造的工程均为翻修工程。

  2、因自然灾害破坏严重，不断接着使用的房屋；整体的结构，围护结构简陋，无修理价值的房屋。

  2、消防、避雷、电梯等专用设备的养护标准如与专业标准有不一致之处，以专业标准为准。

  5、如国家及地方出台最新规定，或者重新签订补充协议，按最新规定或补充协议为准执行。

  拆换加固受损房子的主要部分承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），恢复承载能力。

  整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位楼地面面层。

  玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。（铝塑板墙面参照执行）

  （2）绿地：经验收投入到正常的使用中一年后，原有绿地率下降30%的，进行补栽、补植。

  （3）公益性设施（休闲椅凳、垃圾桶、亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等）：经验收投入到正常的使用中三年后，设施自然损坏需修换的。

  1）活塞式压缩机：更换气缸套、盖，更换活塞、气阀、连杆衬套、轴瓦、轴封器、截止筏，更换油泵泵体、齿轮、转子、轴承，更换联轴器柱销、档圈、传动组。

  （2）中央空调给水：更换钠离子交换器、各类水泵、膨胀水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门、过滤器，修换电机绕组、绝缘。

  （7）辅助设备：物业管理圈，更换油分离器、贮液器、过滤器、电磁阀、压力控制器、油压差控制器、冷却塔外壳及通风机。

  （10）双效溴化锂吸收式机组：更换各类泵及电机，修换发生器、吸收器、引射器、U型管、换热器、蒸发器、冷凝器。

  （4）燃油、燃气炉燃烧器：修换风机、气泵、油泵、雾化器、电磁阀、调节阀，油咀。

  1）高压柜：更换各类柜体、仪表，修换断路器、隔离开关、负荷开关、操纵机构、互感器、熔断器、避雷器、接地开关、手车及机械闭锁电器连锁。

  2）变压器：更换冷却风扇、控制箱、柜体、温度指示仪、绝缘油，修换绕组、绝缘、油枕、散热片。

  3）低压电器：电动机整机更换（5kw以上），转子、定子绕组修换（10kw以上），更换蓄电池、不间断电源，更换各类柜体、仪表，修换断路器、开关及接触器（100A以上）、互感器、隔离器、电容器，整体更换配电箱、控制箱、照明箱，全部更换灯具、线）电话通讯：修换各类型程控交换机，更换交接箱、中继箱。

  2）广播音响：更换全部音箱、扬声器、音响布线）电视系统：修换卫星抛物面天线、接受机，全部更换同轴电缆分配箱。

  5）安保监控：修换对讲主机、更换对讲控制线路、更换电视监控控制台、监视器（多画面），小区周边防范的远红外探头（5米以上）和彩色摄像头（多方位、多焦距），修换入侵报警系统。

  （2）消防给水：修换消防泵，更换泵接合器，整体更换消火栓箱，全部更换喷淋装置，整体翻修水池，更换Φ150以上（含Φ150）管道、阀门。

  （1）生活给水：整体翻修水池、水箱，更换水泵、电机、液位控制器、气压水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、阀门，水泵维修需解体更换叶轮、泵轴。

  （2）排水设备：全部更换排水管、水封，整体更换管道，翻新化粪池、窨井、检查井、雨水井，更换动力、有源化粪池动力设备。

  设备在修复后一定要达到完好。按其出厂标准，总体各项性能指标达到原产品标准的90%以上，正常运作能耗不得高于原产品标准的110% 。必要时，由行业主管部门或技术监督部门进行测试。

  平台声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。